房产预告登记的概念与作用

房产预告登记，实际上是指房产购买方为保全关于房产之不动产物权的请求权而进行的一种登记。

在商品房买卖（预售）合同中，买卖双方可以约定对交易房产办理预告登记，即买方可以对尚未建成的房产进行预告登记，以防止作为卖方的开发商把已预售的房产再次出售他人或者进行抵押。房产预告登记后，未经预告登记的权利人即购房人同意，处分该房产的，不发生物权效力。房屋预告登记制度的设立，有利于保护购房人将来顺利取得所购房产之物权。如买卖双方订立商品房买卖合同后，卖方未按照约定与买方申请预告登记，买方可以单方申请预告登记。

我国房产预告登记制度的法律依据是《物权法》第二十条的规定，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

哪些情况下，当事人可以办理房产预告登记呢？根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）第六十七条的规定，符合以下任一种情形的，权利人可以申请预告登记：1、预购商品房；2、以预购商品房设定抵押；3、房屋所有权转让、抵押；4、法律、法规规定的其他情形。